Leaseback инвестиции во Франции

leaseback инвестиции в недвижимость во Франции

Инвестиционная схема Leaseback

Согласно схеме leaseback, инвестор может купить только новую квартиру или дом, только «высокого уровня» (residence high-end tourism or business).
С момента покупки он является полным и единоличным собственником этого недвижимого имущества.

Рынок недвижимости во Франции. Предпосылки Leaseback.

Французский рынок недвижимости весьма специфичен и не похож на рынки недвижимости в других странах Европы. Специфика его прежде всего в том, что из-за жесткой налоговой политики во Франции спекулятивные операции на этом рынке практически невозможны.
И это при том, что в некоторых районах Франции ежегодный прирост стоимости недвижимости приближается к 15%, и это долгосрочный тренд.

Это явление объяснено несколькими причинами:
— изменение в образах жизни французов; более чем 50 % семей во Франции — с одним родителем.
— увеличивающиеся требования к жилью.
— прирост населения во Франции: Франция – страна с одним из самых больших приростом населения в Европе (более чем 700 000 человек ежегодно).
В 2011 году во Франции потребность в новом жилье оценивается в 960 000 квартир. Потребность в новом жилье настолько велика, что в 2010 году бюджет Министерства жилищного строительства увеличился на +7,2 %. (министерство с одним из самым больших бюджетом во Франции – 9,41 миллиардов евро в 2010 году).
В этом году правительство намерено достичь уровня 600 000 квартир (с учетом частного сектора и муниципального жилья), т.е. дефицит составит около 360 000 квартир относительно фактических потребностей.

Таким образом, французский рынок недвижимости сдерживается, с одной стороны, нехваткой нового жилья, а с другой – невыгодностью спекулятивных операций с недвижимостью (налог на вторичную недвижимость – прогрессивный, размер налога на продажу недвижимости снижается с каждым годом после того, как данный объект недвижимости был куплен продавцом. Налог на продажу в первый же год после покупки может достигать 15-ти и более процентов стоимости объекта).

Гарантии и безопасность вложений при инвестировании leaseback.

Согласно схеме leaseback, инвестор может купить только новую квартиру или дом, только «высокого уровня» (residence high-end tourism or business).
С момента покупки он является полным и единоличным собственником этого недвижимого имущества.

leaseback – инвестиционная схема, при которой владелец с самого начала получает стопроцентные права собственности, при этом имея постоянный доход от сдачи своей собственности в аренду, доход, гарантированный французским законодательством, в т.ч. законом о leaseback.

Договор заключается с управляющей компанией на срок от 9-ти до 14 лет. Управляющая компания платит владельцу оговоренную и индексируемую в соответствии с уровнем инфляции ежемесячную арендную плату.
Управляющая компания передает объект недвижимости в субаренду своим клиентам на отдельные периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев).
При этом все риски, касающиеся субаренды, управляющая компания берёт на себя, например, автоматически несет все риски за любой ущерб, нанесённый суб-арендаторами (для владельца недвижимости, таким образом, арендатором de jure является управляющая компания, в не арендаторы de facto).
Это является для владельца-инвестора гарантией безопасности и доходности вложений.

Действительно, в не зависимости от того, арендована собственность или нет, владелец имеет стопроцентную гарантию того, что арендная плата, оговоренная заранее в контракте, будет заплачена управляющей компанией, вне зависимости от того, найдёт она клиентов или нет.
Размер годовой арендной платы, выплачиваемой управляющей компанией владельцу недвижимости, стандартно эквивалентен 5-6 % полных инвестиций.

Владелец имеет право проживать в свой квартире, оформленной по договору leaseback, в периоды, оговоренные в контракте с управляющей компанией. Есть 4 стандартных варианта договора:

  1. Арендный договор с 2 неделями личного проживания владельца, 1 неделя в течение зимы (исключая французские школьные каникулы) и 1 неделя в течение лета.
  2. Арендный договор с 4 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале – апреле и 2 недели в течение лета.
  3. Арендный договор с 6 неделями личного проживания владельца, 1 неделя на Рождество, 1 неделя в феврале – апреле и 4 недели в течение лета.
  4. В некоторых случаях, когда владелец заинтересован проживать в своей квартире максимально долго, но желает сэкономить 19,6% стоимости квартиры, возможно сделать специальный контракт, т.н. «mandat de gestion». В этом случае владелец сдаёт свою квартиру управляющей компании только на 6 месяцев и 1 день ежегодно (это необходимо, чтобы возвратить VAT (налог НДС)). В остальное время он может использовать свою собственность по своему желанию. Данный вариант применим не во всех случаях, т.к. юрист управляющей компании должен показать налоговым органам, что в данном случае речь идёт не об уходе от налогообложения и применение для данного случая leaseback законно.

Leaseback — реальная потребность французской экономики.

Недвижимость, предлагаемая для продажи по системе Leaseback как ответ на реальную потребность французского рынка недвижимости:
Инвестиционная схема Leaseback введена во Франции в шестидесятых годах по двум причинам:

— Франция занимает ведущее место в мире по количеству туристов и третье место – по бизнес- туризму (для технического персонала, инженеров и бизнесменов, которые должны провести несколько недель во Франции и заинтересованы в более доступном и удобном жилье, нежели традиционные гостиницы.)

— Инвестиционная схема Leaseback была введена во Франции, чтобы восполнить растущую нехватку качественного жилья, отличающегося от традиционных отелей, клиенты которых останавливаются в них на срок обычно не более одной недели.

Чтобы удовлетворить этим требованиям, были созданы три основных типа жилья, удовлетворяющие схеме leaseback:

Собственно, для проживания (The residential services):

Объекты leaseback обычно располагаются в центре города и предлагаются для проживания бизнесменам, предполагающим провести в городе от нескольких недель до нескольких месяцев.

Так же эти квартиры удобны для проживания студентов: реальная потребность в таком жилье во Франции (согласно observatory of student life — французской правительственной организации) 37.6% студентов во Франции не может найти жилье. По прогнозам той же организации, через 15 лет число студентов во Франции удвоится. В 2007 году с заявками на жильё обратилось 383 000 студентов, при этом число студентов во Франции увеличивается в среднем на 80 000 человек в год.

Для бизнес-туризма:

В эту группу входит более 10 миллионов человек в год, которые навещают Францию на срок от нескольких дней до нескольких недель по профессиональным нуждам.

Бизнес-туризм во Франции даёт товарооборот 23 миллиарда евро и даёт работу почти 300 000 человек. Экономическая важность этого сектора такова, что бизнес-туризм, так же как и строительство нового жилья, является предметом специальной поддержки Правительства Франции. В 2007 Правительством Франции при инициативе Министерства Экономики был организован Национальный комитет по бизнес-туризму.
50 % бизнес-туристов остаётся на территории Франции на более длительные сроки, и поэтому нуждаются в более гостеприимном жилье, нежели его могут предоставить традиционные отели.
Кроме того, в подавляющем большинстве традиционных французских гостиниц отсутствуют такие вспомогательные сервисы, как оборудованные по последнему слову техники залы заседаний, залы встреч, которые автоматически присутствуют в объектах leaseback, предназначенных для бизнес-туризма.

Туристические резиденции:

Как уже было сказано, Франция занимает ведущее место в мире по количеству туристов. Ежегодно её посещают более 100 миллионов туристов. Более 160 миллионов воздушных пассажиров проходят через французские аэропорты.
Туристические резиденции представляют второй тип жилья для туристов и иностранцев после традиционной французской гостиницы. При этом число ночей, проведённых средним туристом в  туристической резиденции существенно (по некоторым данным — многократно) больше продолжительности пребывания в обычном отеле.
Стандартное время проживания в туристической резиденции составляет две — три недели, и они предлагают много преимуществ для туристов:

— Резиденции обычно располагается в самых популярных у туристов областях, но далеко от переполненных областей
— Объем услуг, предлагаемых резиденциями, существенно превышает стандартный набор традиционной гостиницы: встреча клиента, завтрак, джакузи, сауна, бассейн, фитнес-зал, теннисный корт.

Кроме того, резиденции с успехом восполняют уменьшающееся число отелей во Франции – это феномен имел место на протяжении последних 10 лет (и тенденция не меняется!), к большей выгоде оставшихся сетей отелей — росту цен и заполняемости, которая заставляет туристов (в  высокий сезон — стандартно), бронировать номера за месяц и более до заселения, при том что набор услуг обычного отеля не соответствуется с длительным пребыванием в нем.

Старение туристической инфраструктуры Франции.

Многие гостиницы расположены в старых зданиях, что так же не прибавляет комфорта их постояльцам.

Туристические резиденции рассматриваются  Министерством Экономики Франции и Национальный Комитет по Бизнес-туризму как лучшая и единственная на настоящее время альтернатива отелям, приводящая французскую инфраструктуру туризма в соответствии с международными стандартами.

Резиденции, проданные по системе leaseback, необходимы Франции и соответствуют реальным потребностям французской экономики.

Покупая недвижимость по схеме leaseback инвесторы делают вложения своих капиталов без рисков, традиционных для вложений в коммерческую недвижимость, так как их доходы и сохранение вложений гарантированы не их личной активностью или поручительством какой-либо коммерческой организации, а напрямую Государством и Правительством Франции.

Финансовый аспект:

Возврат НДС:

Кроме вышеперечисленного, система leaseback позволяет инвестору вернуть VAT (НДС — налог на добавочную стоимость во Франции) , заплаченный им при приобретении недвижимости. VAT во Франции один из самых высоких в Европе — 19.6 % покупной цены!
Данный факт регулируется Статьей №261 d4 Общего Налогового кодекса (General Tax Code) —  законодательным действием, предпринятым французским правительством для поощрения инвестиции в этот типе жилья. Что доказывает глубокую заинтересованность Франции (и, следовательно, гарантии всесторонней поддержки инвесторов) в данном виде инвестиций.

VAT будет возвращён инвестору в течении нескольких месяцев и может служить:

— для личного использования инвестором
— для оплаты части суммы, взятой инвестором в виде ипотечного кредита на приобретение этой собственности
— для помещения в финансовый продукт, который возместит “тело” вклада в ипотечный кредит
— для финансирование развития собственности

Продажа или перепродажа недвижимого имущества по cистеме Leaseback.

Владелец может в любой момент продать свою собственность или прекратить коммерческий арендный договор с управляющей компанией, чтобы использовать свою собственность по своему усмотрению. Но эти варианты подчиняются условиям:

— При перепродаже объекта третьему лицу, которое желает продолжить оставаться в системе leaseback:

В этом случае владелец получит обратно все затраченные деньги (sell.it) и не будет платить VAT, т.к. объект продолжает удовлетворять основному критерию leaseback — способствовать развитию туриндустрии Франции. Более того: большинство объектов, включенных в систему leaseback строятся в самых инвестиционно привлекательных областях Франции, что позволяет с максимальной долей вероятности рассчитывать на рост цены объекта. Доход от ренты не является единственным источником дохода владельца объекта leaseback, т.к. кроме этого растет цена объекта, т.е. повышается капитализация. При продаже объекта в этом варианте инвестор не только восстановит свой изначальный status quo, но и получит прибыль. 

Вы можете обратиться в нашу компанию и мы всегда предложим Вам такой вариант.

— Перепродажа человеку, который не желает продолжать leaseback.

Эта продажа будет возможна только в конце контракта или по соглашению с управляющей компанией. В обоих случаях инвестор должен будет возместить Государству Франция часть VAT,  заплаченного за него Государством при покупке.

Размер VAT, который должен быть возвращён Франции, вычисляется следующим образом:

Начальная сумма VAT, полученая инвестором от государства Франции — 1/20 tax управляющей компании, которые инвестор получает ежегодно согласно арендному договору.

пример:

Начальные инвестиции: 120 000€.

VAT (19.6 %): 19 665€

Период, в течении которого инвестор был в системе leaseback: 10 лет.

Инвестор должен будет возместить французской системе взимания налогов сумму: 9832 €

Это неудобство смягчено фактом, что цены на недвижимость во Франции увеличиваются ежегодно и стабильно. Увеличение цен, как было сказано ранее, происходит вследствие реальных потребностей Франции. Франция в настоящее время действительно одна из ведущих стран в Европе по рождаемости — свыше 700 000 человек ежегодно.

Соответственно, компенсация VAT не будет возложена на инвестора: спустя десять лет после заключения договора leaseback стоимость недвижимости, купленной инвестором, вырастет как минимум в полтора раза, поэтому государство в любом случае предложит инвестору вариант tax free (т.е. не возвращать VAT) + всю изначально заплаченную инвестором за недвижимость сумму. Кроме того, у инвестора останется вся сумма арендных платежей за 10 лет, которая близка к самой стоимости недвижимости.

Дополнительную информацию по системе Leaseback можно получить у специалиста компании.