SCI-Покупка недвижимости во Франции

sci недвижимость во Франции

SCI — Недвижимость во Франции

SCI (Société Civile Immobilière) – общество, создаваемое на срок максимум 99 лет как минимум 2 персонами, которые вкладывают в него недвижимое имущество (натурально или финансами), которое составляет общественный капитал SCI. Партнеры получают части пропорционально своим вкладам. SCI часто используется в семейном бизнесе, как средство передачи и управления недвижимостью. Основное направление деятельности SCI –  владение и управление приобретенной недвижимостью, предназначенной для личного использования учредителей или для сдачи в аренду – как частным лицам, так и предприятиям.

SCI используется владельцами недвижимости во Франции для упрощения схемы выплаты налогов и наследования имуществом.  Это особенно актуально в тех случаях, когда стоимость недвижимости превышает 790.000 евро, а также когда речь идет о втором браке, об интересах детей или о вопросах наследства, в случае смерти одного из супругов. Такая форма владения недвижимостью дает возможность после смерти одного из владельцев законно передавать его собственность по усмотрению SCI в интересах его акционеров, что помогает решать спорные вопросы и избегать сложностей формального подхода французских законов о наследовании.

Акционеры SCI владеют долями, размер которых указан в уставе компании. По закону владельцами данных акций являются минимум два акционера — как правило, члены одной семьи. SCI  — это акционерное общество, самостоятельное по отношению к акционерам, поэтому каждый акционер платит налоги только со своей части прибыли компании. Акционеры также  несут ответственность за долги компании в соответствии с размером собственных долей. Так, если SCI имеет двух акционеров, каждый из них несет ответственность за 50% долгов компании.

Общество SCI  должно быть зарегистрировано на территории Франции, при этом юридическим адресом компании будет являться адрес объекта недвижимости. Владельцами компании могут быть как резиденты, так и нерезиденты Франции.
Стоимость создания SCI составляет около 2.000 евро.

SCI хорошо своей простотой и гибкостью, и доступно всем: частным и юридическим лицам, резидентам и нерезидентам, минимум общественного капитала не ограничен. SCI работает на основе статусов. Статусы несут некоторые обязательные ограничения (оговаривают вклад партнеров, деятельность общества, деноминацию, срок, юридический адрес, общественный капитал, назначение управляющего и его полномочия), но эти ограничения очень гибкие и позволяют организовать деятельность SCI в соответствии с личными целями.

Преимущества SCI:

— Акционеры, которые не являются резидентами Франции,  не выплачивают некоторые налоги, так как акции относятся к движимому имуществу. На них выплачиваются налоги в стране проживания
— Если приняты все необходимые меры при оформлении SCI, то оборотные средства могут быть оценены как нулевые, таким образом, акционеры не платят налог на богатство (ISF)
— В случае смерти одного из акционеров наследование не подвергается городскому преимущественному праву приобретения.
— Так как акции считаются движимым капиталом, в случае смерти одного из акционеров применяется закон о наследовании основной страны проживания владельца. Это помогает избежать некоторых проблем, связанных с законами наследования во Франции, согласно которым наследное имущество должно делиться между супругом и детьми.   В случае  создания SCI акции могут перейти в распоряжение партнера умершего акционера. Схема перераспределения акций SCI в таких случаях упрощена, также как и процессы наследования и передачи собственности
— Учреждение SCI не влечет за собой необходимости уплаты дополнительных налогов, только обязанность сдавать ежегодный  отчет.  Пока недвижимость не сдана в аренду, SCI показывает нулевую прибыль. Управляющий компании не обременен каким-либо финансовым режимом, уплатой налогов социального обеспечения или пенсионными выплатами
— SCI подвергается налогу на прирост капитала  в течение первых пятнадцати лет, но все эти операции совершенно прозрачны. Налоги взимаются в единственном случае — когда недвижимость сдается в аренду.

Так же нужно учитывать, что все решения по SCI должны приниматься совместно всеми акционерами. Также стоит отметить, что ипотечные кредиты, которые оформляются на  SCI, могут быть немного дороже, чем кредиты частных лиц.

Ограничения SCI:

Создание SCI – достаточно простой процесс, а управление SCI остается достаточно гибким, но есть некоторые ограничения. SCI – это общество, и оно обязано выполнять некоторые условия: установление и запись статусов, регистрация общества в коммерческом регистре (registre du commerce et des sociétés), назначение управляющего и т.д. Как и все общества, SCI должно вести бухгалтерскую отчетность и регулярно проводить собрания (как минимум раз в год) для утверждения счетов. Все правовые документы должны быть сохранены, а налоговые декларации заполнены. Если эти условия не соблюдаются, а SCI была создана с целью налоговой оптимизации, налоговый орган может возбудить против SCI процедуру против злоупотребления правами (статья L64 Общего налогового кодекса), что приведет к ликвидации SCI с существенными налоговыми последствиями. В то же время ведение финансовой отчетности позволяет объективно оценивать стоимость недвижимости в активах для декларации налога на состояние, дарение или наследование.

Уставной капитал: от €1.00
Учредителей: от 2 человек

Регистрация SCI:

Процесс создания компании относительно прост и быстр. Уполномоченный юрист или нотариус несет ответственность за создание SCI, хотя в большинстве случаев данным процессом занимаются именно нотариусы.
— Акционеры заполняют и подписывают Устав компании, подготовленный нотариусами или юристами.
— Нотариус готовит, а затем представляет Устав на рассмотрение Торгово-Промышленной Палаты (Chambre de Commerce et d’Industrie/CCI).
— Как только подписан Устав, в банке открывается счет  компании.
— Спустя несколько недель нотариус получает официальный регистрационный документ и отправляет копию обществу SCI.

Документы акционеров для создания SCI: 

— документы, подтверждающие личность: свидетельства о рождении, свидетельство о браке, копии паспортов (переведенные на французский язык)
— документ, подтверждающий место и страну проживания

Бухгалтерия SCI:

Так как SCI создается как предприятие с единственной целью владения недвижимостью, то ведение бухгалтерии довольно простое. Этот процесс усложняется за счет более детальной декларации о доходах только в том случае, если недвижимость будет сдана в аренду. В этих условиях предпочтительнее будут другие типы предприятий.
Любой доход или затраты, связанные с обществом, должны проводиться через банковский счет, который принадлежит компании. Все счета, которые имеют отношение к недвижимости, должны быть выставлены на имя общества и оплачены через банковский счет общества для дальнейшей декларации налога на прирост капитала. В противном случае, при расчете налога на прирост капитала работы по проведению неотделимых улучшений не будут приняты по внимание.
В обязанности общества входит ежегодная подача декларации о доходах SCI (форма 2072). Если недвижимость не сдавалась в аренду, SCI не показывает доход и, как и большинство компаний SCI, декларируют нулевой доход.