Услуги,сопровождение:Процедура покупки

veliki-i-bashnya

Как мы работаем с нашими клиентами. Процедура покупки недвижимости.

Наша компания предоставляет клиентам полный спектр услуг по оформлению сделки.
Все сделки с недвижимостью во Франции проводятся только нотариально. Процедура покупки недвижимости во Франции весьма не простая, поэтому наличие русскоговорящего нотариуса и юриста у нашей компании во Франции (на Лазурном побережье — в Ницце, и в Париже) безусловно избавит Вас от лишних трат времени и денег.

Кратко о процедуре подбора и оформления покупки недвижимости

 SCI (Société Civile Immobilière): оформление собственности на Предприятие по Управлению Недвижимостью.

Процедура подбора объекта недвижимости во Франции:

  1. Вы выбираете объект недвижимости или несколько объектов на нашем сайте www.france-immobilier.ru (если объектов, удовлетворяющих Вашим требованиям, на нашем сайте нет, вы можете оставить заявку в свободной форме по e-mail: contact@flatin.paris ) или eugene@flatin.paris или, что ещё удобнее, озвучить её по телефону нашему менеджеру: + (33) 6 41 88 50 25 .
  2. Вы связываетесь с нашим менеджером по тел: + (33) 6 41 88 50 25 , или по e-mail: contact@flatin.paris.
  3. Менеджер в кратчайшие сроки (в течении дня) свяжется с Вами по указанному Вами телефону, и подтвердит наличие и готовность к продаже выбранного Вами объекта (объектов) или примет заявку на поиск интересующего Вас объекта.Кроме того, для выяснения любых вопросов, связанных с подбором, оформлением, налогообложением и пр. недвижимости во Франции, Вы всегда можете приехать в наш офис в Москве или в Париже.
  4. После того, как объект (квартира, вилла и пр.) выбраны Вами и получен ответ о готовности объекта к продаже, мы можем остановить продажу выбранных Вами объектов на срок до 2-х недель, в течении которых Вы можете приехать во Францию, посмотреть их, и, если объект Вам подходит – начать оформление.
  5. После согласование даты, времени и рейса Вашего прилёта во Францию Вы можете быть уверены, что объекты забронированы за Вами и Вас встретит в аэропорту Парижа, Ниццы или другом ближайшем аэропорту наш русскоговорящий менеджер.

В указанные Вами дату и время наш менеджер покажет Вам выбранные Вами квартиры или виллы, организует встречу с владельцем объекта и, в случае желания купить объект – с юристом компании в Ницце или с юристом по недвижимости в Париже или любом другом городе Франции.

Весь процесс оформления недвижимости во Франции, от начала и до конца, ведёт, контролирует, и отвечает за него французский нотариус (т.е. чиновник, представляющий непосредственно государство Франция), и таким образом, Ваши права и Ваши деньги защищены на 100% самим государством Франция.

Вопрос подбора недвижимости в соответствии с Вашими запросами и прихотями зависит от расторопности наших менеджеров, и, надеемся, Вам понравится наша работа.

Услуги нашей компании бесплатны для покупателей, их оплачивает владелец объекта недвижимости, что так же законодательно подтверждено (на объекты подписаны договоры (Mandat), обычно на срок 1 год, в которых зафиксирована цена объекта; данный факт защищает покупателя от спекуляций агентств и других неприятных неожиданностей).

Процедура оформления покупки недвижимости во Франции.

Первый этап юридического оформления покупки — оформление официального Соглашение между продавцом и покупателем. Соглашение заключаться при посредничестве французского агента по недвижимости и нотариуса и подписывается четырьмя сторонами (покупатель-продавец-нотариус-агентство).

В Соглашении прописываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты. Кроме того, на этом этапе выбранный объект закрепляется за покупателем, то есть снимается с продажи.

В течении недели нотариус присылает клиенту по e-mail предварительный договор (Compromise de Vente). С момента получения Компроми клиент имеет неделю на подписание Компроми и для оплаты залога (deposit), который составляет от 5 до 10% цены выбраного объекта и выплачивается с любого личного счета клиента на счет нотариуса. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки в установленный законом 7-дневный срок после дописания Компроми. После истечения этого срока договор может быть аннулирован, если не выполняется одно из условий описанных в Компроми. То есть покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре (Compromis de Vente). Задаток помещается на специальный банковский счет нотариуса и хранится до времени внесения оставшейся суммы или до аннулирования сделки.

В соответствии с французским законодательством, нотариус во Франции является официальным лицом, представляющим интересы государства, т.е. не действует в интересах какой-либо из сторон сделки. Задача нотариуса — подтверждение того, что сделка совершается в соответствии со всеми юридическими нормами. Все взаиморасчеты и финансирование сделки проходит через банковский счет нотариуса.

После подписания Компроми следует период 30-60 дней (обычно 1,5 мес.), в течение которого проходит изучение нотариусом объекта недвижимости с целью определение юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок, их устранение, наличие обременений и т.п.. В этот же период покупатель решает вопрос полного финансирования сделки.

Гарантией юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который к этому моменту выплачивает оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус впоследствии выплачивает ее продавцу. Сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Заключительного Договора (Acte de Vente) продавцом и покупателем, нотариус заверяет акт продажи, а продавец предает ключи покупателю. Обычно на этом этапе решается вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, нотариус дает перечень документов, которые необходимо подготовить и решает этот вопрос на завершающем этапе сделки. После заверения акта продажи, нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Дополнительные расходы — государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 4-7% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Заключительного договора.

В случае, если купля-продажа недвижимости сопровождается получением ипотечного кредита, необходимо учесть, что принятье решения банком о предоставлении кредита происходит в течении  как минимум 4 недель от момента подачи заявления на кредит. Обычно банки кредитуют до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. В целом же кредит выдается под 2,3-5% годовых сроком на 10-20 лет. Необходимые условия: счет во французском банке (который Вам поможет открыть наш менеджер) и ряд документов (см.список документов), подтверждающих платежеспособность покупателя (список этих документов очень индивидуален для каждого конкретного клиента, поэтому подробную консультацию по этому вопросу Вам будет лучше получить у нашего менеджера).

Кроме того, вкладывать средства в строящееся жилье во Франции совершенно безопасно, т.к. любая новостройка здесь подлежит обязательному страхованию за счет застройщика. Если он не может закончить в срок возведение объекта, эту заботу берет на себя страховая компания. Собственность на будущую жилплощадь оформляется покупателем прямо на стадии строительства (в отличии от аналогичной ситуации в России).

Наши специалисты оказывают помощь в получении ипотечного кредита во Франции бесплатно.

Необходимо пояснить некоторые моменты по поводу процедуры получения ипотеки во Франции, чтобы Вы смогли правильно оценить свои возможности при получении ипотеки и следовательно, стоимости приобретаемой недвижимости.

Несмотря на то, что пока Вы не выплатите ипотеку, Ваша недвижимость будет в залоге у банка, и он заберет ее себе в случае неуплаты, банки не заинтересованы в получении недвижимости, им нужны деньги и проценты. То есть, основное условие выдачи кредита — это платежеспособность клиента. Ее Вы должны продемонстрировать справкой с работы, выпиской из бухгалтерии Вашей компании с информацией о зарплате, налоговой декларацией, контрактом на аренду вашей собственности в России  (если есть такая собственность в аренде) и т.п. Чем больше Вы предоставите информации, тем лучше. Наличие собственности в России также может играть положительную роль. Если вы будете покупать недвижимости совместно с кем-нибудь еще, то это будет еще одним плюсом для получения ипотеки. Теоретически, больше доходов и меньше рисков для банка. В этом случае необходимо приготовить пакет документов для всех покупателей.

Первичная подача документов возможна на русском языке по факсу или e-mail. При получении положительного ответа от банка необходимо будет перевести часть документов (указанную банком) на французский язык и заверить у нотариуса (апостилирования не требуется). В течении 11 дней после получения ответа от банка (договора-оферты) по законам Франции Вы не можете дать ответ банку, т.к. это время отводится Вам «на раздумье». По истечении 11 дней после ответа банка Вы можете согласится или не согласится с предложенными условиями. После получения оферты от банка у Вас есть минимум 3 месяца на подписание оферты (если в течении этого времени согласится ждать продавец, что сомнительно), т.к. предложение и условия банка действуют в течении не менее чем 3-х месяцев.

Представленый Вами пакет документов (Ваше досье) однозначно влияет на решение банка о предоставлении или отказе в кредитовании, на величину процентной ставки и размер кредита. Поэтому процесс сбора досье черезвычайно важен. В этом Вам поможет наш менеджер, он же поможет с согласованием всего в банке. .

Максимальный размер кредита для российских клиентов может доходить до 80%  от стоимости недвижимости. Иными словами, как минимум, Вы должны располагать 20% от стоимости предполагаемой покупки плюс средствами для оплаты нотариусу от 3% до 8% налога на покупку недвижимости.

    И, конечно же, Ваш документально подтвержденный доход должен позволять выплачивать кредит и проценты по кредиту.

    Наши финансовые специалисты обязуются подобрать для Вас лучшие условия получения кредита во Франции.

    Пакет документов, необходимых для получения ссуды на покупку недвижимости (ипотеки) во Французском банке:

  1. Копия COMPROMIS (предварительного договора купли/продажи, подписанного французским нотариусом, в котором указана цена покупаемого объекта, размер залога (залог находится на счету нотариуса до завершения процедуры купли/продажи), размер агентского вознаграждения, и все данные по покупаемому объекту). COMPROMIS обычно высылается покупателю по электронной почте, он его подписывает и высылает по почте нотариусу. У нотариуса его подписывает продавец и нотариус. Далее в течении 7 дней покупатель обязан внести залог на счёт нотариуса (от 5 до 10% стоимости объекта). Если залог в указанное время не вносится. сделка считается расторгнутой и объект снова выставляется на продажу.
  2. Копия паспорта
  3. Копия свидетельства о браке/разводе (если таковые имеются)
  4. Налоговая декларация за последние два года, или договор с места работы, или бюллетени заработной платы, или справка работодателя (бухгалтерии) с указанием срока рабочей деятельности, занимаемой позиции и зарплаты (НДФЛ-2)
  5. Распечатка банковского счета за три месяца, показывающую входящую зарплату и выплату существующих кредитов, если такие существуют
  6. Копии сберегательных счетов (для подтверждения платёжеспособности клиента)
  7. Любое свидетельство о владении собственностью или договор об аренде (если таковые существуют).

Это основные документы. С полным списком документов Вы можете ознакомиться на странице «Ипотека (документы)«

Все документы первоначально могут быть переданы по факсу или e-mail на русском языке для получения первичного одобрения банка. Первичный ответ обычно бывает получен в течение 2-3 недель (а принципиальный ответ — будет кредит или будет отказ — Вы сможете получить практически сразу же от русскоговорящего Кредитного Офицера нашего банка-партнера).
Кредиторы во Франции не принимают во внимание никакого предложенного арендного дохода от объекта собственности, который Вы хотите купить.
Решение о предоставлении ипотечного кредита делается только на основании вашей платежеспособности. Сумма ипотечного кредита будет целиком зависеть от вашего дохода, поскольку выплаты по ипотеке не должны превышать 30% вашего месячного дохода.

Налоги.

Cистема налогообложения во Франции очень сложная, поэтому вопросы по налогам и их минимализации у нас решает юрист. В некоторых вариантах можно получить выигрыш в цене квартиры или дома до 20%. Поэтому ни в коем случае не пытайтесь решить эти вопросы сами, или с помощью, например, юриста с работы. Юрист нашего французского партнёра предложит Вам оптимальную налоговую схему, а проверить её на предмет оптимальности может уже Ваш специалист.

    Вот несколько общих положений по налогам:

     В зависимости от характера собственности (помещения или земельные участки) и конкретного положения иностранца (владелец или съемщик) он обязан платить либо налог на проживание, либо налог на недвижимость, либо и то, и другое.
Местные налоги начисляются исходя из арендной стоимости здания, определяемой налоговой администрацией. Все изменения. вносимые в облик и функциональное содержание здания (ремонт, расширение, приращение, слом, изменение назначения и т.д.) должны быть декларированы в течение 90 дней службам Генерального налогового управления.
Налоги устанавливаются ежегодно и поступают в бюджет местных органов власти.

    Налог на проживание.
Лицо (владелец или арендатор), занимающее жилое помещение, считается обязанным оплатить налог на проживание за данный налоговый год, если оно занимало данное помещение на 1 января этого года. (Например, если ваш контракт на аренду квартиры датирован 31 декабря 2013 г., вы должны заплатить налог за 2013 год. Если же ваш контракт датирован 2 января 2014 года, налог за 2014 год с вас не взимается.) Это правило относится ко всем жилым и подсобным помещениям, расположенным на територии Франции.

    Налоги на недвижимость.
Налог на постройки взимается с собственника на 1 января очередного налогового года (см. вышеприведенное разъяснение).
Примечание: корабли, используемые в качестве места жительства на постоянной стоянке, подвергаются тому же налогообложению, даже если они связаны с берегом только швартовами.
Аналогичным образом взимается налог на незастроенную земельную собственность.
Исключениия: От налога на недвижимость освобождаются:

  • сельские постройки (амбары, конюшни, сараи), исключительно и постоянно служащие целям сельскохозяйственных работ;
  • здания, принадлежащие иностранным государствам и занимаемые официальными административными службами дипломатических и консульских миссий или являющиеся официальными резиденциями глав этих миссий на основе соглашений о взаимности;
  • временно на 2 года от налогов освобождаются новые строения, перестроенные помещения или пристройки, предназначенные под жилье или промышленную, коммерческую, ремесленную или профессиональную деятельность. Эта льгота предоставляется на основании заявления о строительстве или перестройке, подаваемого в кадастровое бюро или соответствующий центр по налогам на недвижимость в течение 90 дней после осуществления работ. При этом местные органы власти или налоговые службы могут до 1 июля года, предшествующего году налогообложения, принять решение о не предоставлении или лишь частичном предоставлении указанной льготы в отношении помещений, предназначенных под жилье.

   Налог на незастроенную недвижимость.
Земельные участки, луга, фруктовые сады, виноградники, леса, пруды, озера освобождаются от:

  • региональной части налога;
  • 5/9 департаментской части налога.

Снижение налога на этот вид недвижимости возможно также в случае, если она используется фермерами и крестьянами. Подсчет суммы налога ежегодно осуществляется Генеральным налоговым управлением. Оплата налога производится по месту жительства или владения по получении «уведомления о налогообложении».

    Для автоматического перевода иностранный налогоплательщик должен иметь:

  • депозитный счет во Франции;
  • заполнить соответствующий формуляр-поручение и направить его в местное отделение госфинуправления.

    Автоматический перевод имеет то преимущество, что исключает несвоевременную оплату налогов и, таким образом, их штрафное увеличение на 10% при несоблюдении сроков оплаты. Периодичность оплаты устанавливается по желанию налогоплательщика: 1 раз в год или ежемесячно. При покупке земельного участка, незаконченного строения, ранее построенного жилья, права на пользование недвижимостью обращение к нотариусу обязательно. Нотариус составляет акт купли-продажи и представляет его для регистрации и внесения в книгу собственности на недвижимость в течение 2 месяцев после подписания.

Дополнительные услуги.

Наша компания берёт на себя организацию просмотра выбраных Вами объектов недвижимости.
Вас встретит в аэропорту наш русскоговорящий менеджер, отвезёт Вас на просмотры, познакомит с владельцем недвижимости.
В одном из офисов наших партнёров (в Париже, Ницце, Эвиане и в нескольких офисах в Альпах) Вас проконсультирует юрист компании (по любым вопросам касающимся покупки недвижимости во Франции, с помощью нашего переводчика).

Так же наши клиенты могут расчитывать на помощь в получении вида на жительство с перспективой получения французского гражданства, помощь в создании нового бизнеса или приобретении существующего бизнеса во Франции, LEASEBACK.
Аренда автомобиля (в т.ч. автомобилей S500 и S600 с русскоговорящим водителем) и предоставление переводчика так же входят в стандартный список услуг нашей компании. Список дополнительных услуг, предоставляемых нашей компанией своим клиентам, проще всего коротко описать словами: «Все, что Вы хотите».