| Купить или арендовать недвижимость за границей |
Тому, кто желает сдавать французскую недвижимость в аренду, придется столкнуться с множеством ограничений. Однако съемщикам беспокоиться не о чем, главное — знать свои права.
Документы
По просьбе собственника арендатор обязан предоставить расчетную книжку, трудовой контракт, копию последнего налогового извещения, копию свидетельства о браке и платежные реквизиты. Закон запрещает хозяину требовать многие другие документы личного характера (например, сведения о банковских операциях и почтовых отправлениях, карту социального страхования, брачный договор и медицинскую карту). Эти положения регулируетстатья 22-2 закона№ 89-462 от 6 июля 1989.
Обязанности сторон
При долгосрочной аренде коммунальные услуги, расходы на вывоз мусора и уборку общих территорий, а также налог на проживание (taxe d’habitation) оплачивает съемщик. Он же следит за порядком в квартире и делает косметический ремонт. Арендодатель обязан предоставить безопасное, достойное жилье и делать капитальный ремонт при необходимости (статья 6закона № 89-462 от 6 июля 1989). Он также берет на себя налог на недвижимость (taxe foncière). Даже если собственник не выполняет свои обязанности, арендатор не вправе прекращать платить за жилье.
«Налог на проживание платит арендатор жилья, а земельный налог — собственник. Опасаясь неплатежей, арендодатель может формально указать, что сдает в аренду не всё помещение, а какую-тоего часть и может платить налог на проживание сам. Тогда у него есть законное право заходить в помещение, в том числе и с судебными приставами»,— говорит Марина Монпрофи, руководитель департамента по работе с русскоязычными клиентами компании «Кабинет T2I».
Срок действия контракта
Условия аренды жилья во Франции зависят от того, обставлено ли жилье мебелью. При сдаче меблированных квартир (location meublée) арендная плата выше, потому что собственник обязан полностью оборудовать жилье всем необходимым. В этом случае контракт аренды ограничен по сроку: квартиры сдаются минимум на год (или на девять месяцев, если квартиру снимает студент).
Существует также категория жилья LMCT (location meublée court terme). К ней относятся меблированные квартиры, сдающиеся на короткие сроки (посуточно, по неделям, на месяц, но не больше, чем на год).
Квартиры без мебели (location vide) сдаются на более продолжительные сроки — минимум на три года, если арендодатель — физическое лицо, или на шесть лет, если собственник — юридическое лицо.
Гарантийный вклад
Гарантийный вклад (dépôt de garantie) взимается только при ежемесячных выплатах. Он не должен превышать размер месячной аренды. Если собственник платит сразу за два или более месяца вперед, то собственник не вправе требовать гарантийный вклад (статья 22закона № 89-462от 6 июля 1989).
«Во Франции закон всегда на стороне арендаторов. Даже если съемщик не платит арендную плату, выселить его нельзя без решения суда. А судебные тяжбы во Франции могут длиться годами. Мошенники знают об этом и пользуются по максимуму. Поэтому все владельцы, наученные горьким опытом, требуют предоплату, нередко стопроцентную»,— рассказывает Наталья Сухина, специалист по аренде из компании Côte d’Azur Sotheby’s International Realty.
Сроки платежей
Платить за аренду нужно согласно срокам, указанным в договоре. Чаще всего деньги вносятся ежемесячно. Если собственник требует платить поквартально или более продолжительными периодами, арендатор всё равно имеет право настоять на ежемесячных выплатах. Арендодатель не может устанавливать другие сроки без согласия съемщика.
«Арендатор и арендодатель могут полюбовно договариваться о сроках и опциях платежей, и, скорее всего, уступит арендатор, потому что он является более заинтересованным лицом»,— говорит Марина Монпрофи.
Арендатор обязан платить арендную плату ежемесячно, если на том настаивает хозяин (пункт a статьи 7закона № 89-462от 6 июля 1989).
«По закону, если съемщик представляет все необходимые документы для аренды квартиры, то оплата производится помесячно. Если же у арендатора неткаких-либодокументов, например трудового договора или налогового извещения, если нет постоянного дохода, то собственник или агентство недвижимости, представляющее собственника, потребует оплату за шесть месяцев вперед. Все остальные варианты могут быть только по взаимной договоренности между арендатором и собственником, и ни один из них не может требоватьчего-либо», — говорит Елена Генералова, директор French Riviera Realty.
«По закону о длительной аренде, при заключении нового контракта арендодатель не может принимать в один раз оплату более чем за три месяца, и тем более, за два или четыре года вперед. Во Франции подобная практика — редкое явление»,— говорит Мария Диченскова, представитель компании Michaël Zingraf Real Estate — Christie’s.
Безопасность арендатора
По словам Марии Диченсковой, во Франции есть закон, запрещающий выселять арендатора в зимний период, который обычно продолжается с 1 ноября по 15 марта. В 2013 году в связи с исключительно холодной погодой срок действия был продлен до 1 апреля.
«Однако в случае неуплат арендодатель всё равно может обратиться в компетентные организации, чтобы начать процедуру выселения, которая может длиться достаточно долго и вызвать финансовые расходы. Чтобы избежать подобных неприятностей, арендодатель может потребовать оплату от страховой компании, если при заселении нового жильца была оформлена страховка, либо от гаранта арендатора, если в контракт было включено такое условие»,— говорит Мария Диченскова.
Повышение арендной платы
Во Франции существует индекс роста арендной платы (indice de référence des loyers, IRL), который ежеквартально пересматривается Национальным институтом статистики и экономических исследований (Institut National de la Statistique et des Études Économiques, INSEE). По закону, собственник не имеет права повышать тарифы сверх установленной нормы. Например, в I квартале 2013 индекс составил 124,25, рост в годовом исчислении — 1,54 %. Рассчитать рост арендной платы можно на сайте Национального агентства жилищной информации (Agence national pour l’information sur le logement, ANIL).
