| Купить или арендовать недвижимость за границей |
Наши люди покупают заграничную недвижимость, преследуя две цели: чтобы, во-первых, проводить отпуск на хорошем курорте, но не в отеле, а «у себя дома» и, во-вторых, чтобы удачно вложить средства. Но, присматривая домик или апартаменты, стоит задаться вопросом – сколько же придется отстегнуть гостеприимному иностранному государству в виде налогов. Мы решили выбрать страну с наиболее благоприятным налоговым климатом.
Давайте представим, что у нас имеется 500 тысяч евро. Эту сумму мы намерены потратить на приобретение какого-нибудь симпатичного объекта в симпатичной стране. Сколько же с нас снимут за обладание жилплощадью по этой цене за и сделки с ней?
Болгария: налоговая оценка важнее рыночной стоимости
Налоги в Болгарии рассчитываются из налоговой оценки. Оценку эту проводит сама налоговая инспекция, которая берет за эту услугу от 25 до 100 евро в зависимости от того, в каком из болгарских городов вы находитесь. Сумма налоговой оценки значительно ниже рыночной стоимости, и объект стоимостью 500 тысяч евро вам оценят примерно в 200 тысяч евро.
Как рассказал нам Александр Вакатов, директор по развитию бизнеса компании Виртус, при купле-продаже объектов недвижимости в Болгарии все налоги и связанные с этим расходы, как правило, несет покупатель.
При покупке и оформлении недвижимости в собственность покупателем производится единовременный платеж в размере 4-5 % от кадастровой стоимости жилья. Этот платеж включает в себя местный налог (2-3%), нотариальные таксы, судебные сборы и оплату переводчика. Значит, заплатить нам придется от 8-10 тыс. евро.
Кроме того, как рассказала Лилия Стоянова – директор агентства «Стоянов ООД», в Болгарии существует и специальный налог с продажи: если вы продаете квартиру, которую купили менее пяти лет назад, с вас снимут 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Так болгарские власти пытаются бороться со спекуляциями на рынке недвижимости. Если на продаже мы «наварили» 50 тыс. евро, то заплатим налог 5 тыс. евро.
Существует и налог на приобретенное жилье. До недавнего времени он составлял 0,15% от налоговой оценки в год, но теперь этот налог подняли в полтора раза. Кстати, если вы уплачиваете этот налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка. Экономия составит несколько евро.
Таким образом, с объекта реальной стоимостью 500 тысяч евро и кадастровой стоимостью в 200 тысяч евро ежегодно будет взиматься 450 евро. Правда, если ваша недвижимость будет признана элитной, что при такой сумме в Болгарии вполне возможно, то с этого года налоги на нее взимаются с 50-процентной скидкой.
Франция: покупатели новостройки пользуются льготами
Теперь попробуем переместиться во Францию и посмотреть, сколько же мы будем отстегивать в пользу Пятой Республики. Как рассказала нам генеральный директор компании «Immobilier Azur» Виктория Ниппéль, государственные налоги и сборы при покупке вторичного жилья составляют 8% от стоимости недвижимости, то есть 40 тыс. евро.
При покупке новостройки налог снижается до 3%. То есть, мы заплатим 15 тыс. евро. При перепродаже жилья взимается также НДС (TPS – Taxe sur les produits et services), составляющий 21% от добавленной стоимости, то есть налог на разницу между ценой старой ценой (по какой мы приобретали) и новой – ценой продажи. Таким образом, при «наваре» в 50 тысяч, платим 10 500 евро. Кроме того, для каждого жилья, вне зависимости от его стоимости, обязателен ежегодный платеж в мэрию в размере 1000 евро в пользу того города, в котором ваш объект располагается.
Наконец, существует налог на жилище – Taxe d’habitation. Для нашего варианта ежегодно придется платить 2-3 тысячи евро (в зависимости от местности, в Париже, конечно, дороже).
Но и это еще не всё. Помимо всего вышеперечисленного, существует налог на состояние, который называется IFS – Impôt de Solidarité sur la Fortune. Он распространяется на объекты стоимостью более 770 тысяч евро и составляет от 0,55 % до 1,80 %. По сути это налог на роскошь. Он был принят в начале 80-х годов, когда к власти пришли социалисты, желавшие отнять что-то у богатых в пользу бедных.
Таблица расчета Impôt de Solidarité sur la Fortune
Стоимость жилья, €
Процент
Сумма налога,€
770 000
0 %
0
от 770 000 до 1 240 000
0,55 %
до 2 585
от 1 240 000 до 2 450 000
0,75 %
от 2 585 до 11 660
от 2 450 000 до 3 850 000
1 %
от 11 660 до 25 660
от 3 850 000 до 7 360 000
1,30 %
от 25 660 до 71 290
от 7 360 000 до 16 020 000
1,65 %
от 71 290 до 214 180
> 16 020 000
1,80 %
от 214 180
Источник: «Immobilier Azur»
Правда, как видно из таблицы, наш объект под этот налог не подпадает – его стоимость не достигает 770 тысяч евро.
Но не только во Франции существует этот налог. Налог, аналогичный Impôt de Solidarité sur la Fortune есть и в Швеции, и в Финляндии, и в Люксембурге, и в Испании.
Испания: роскошь начинается с 1,5 млн. евро
В Испании этот налог называется Impuesto sobre el Patrimonio. Он введен 14 ноября 1977 года и выплачивается 31 декабря каждого года. Но испанская «роскошь» начинается от 1,5 млн. евро, поэтому для нас этот налог в данном случае уж совсем не актуален. Как и во многих странах, в Испании существует НДС, называемый там IVA – Impuesto al Valor Agregado, он составляет 16%. Значит, «навар» в 50 тыс. евро вынудит нас поделиться с властями знойной Испании 8 тыс. евро.
При покупке жилья в Испании покупатель платит 7-процентный налог. Значит, мы заплатим 35 тыс. евро. Для резидентов оффшорных зон этот налог снижается до 5% – 25 тыс. евро.
Владелец приобретенного имущества платит в год 0,5-2% от кадастровой стоимости жилья, которая, как и в Болгарии значительно ниже рыночной, и ваш объект стоимостью полмиллиона евро будет оценен примерно в те же 200 тысяч. Таким образом, в Испании ежегодно вы будете отчислять в королевскую казну от 1000 до 4000 евро. Много? Тогда давайте переместимся в соседнюю Португалию.
Португалия: в налогах наблюдается прогресс
По словам владельца агентства «Apartamentos para Vender» Луиша Фигуша, в Португалии принята довольно оригинальная система налогообложения, в соответствии с которой иностранный покупатель оплачивает прогрессивный налог на передачу прав собственности. От суммы налога отнимается определенный процент с минимальной суммы в этой группе. Так, при стоимости жилья от 85 500 евро до 117 200 евро налог составляет 2% от цены объекта минус 855 евро. В целом же налоговая шкала выглядит вот так:
Стоимость жилья, €
Процент
Вычитаемая сумма, €
от 85 500 до 117 200
2 %
855
от 117 200 до 159 800
5 %
4 371
от 159 800 до 266 400
7 %
7 567
от 266 400 до 532 700
8 %
10 231
> 532 700
6 %
Без вычетов
Источник: «Apartamentos para Vender»
Судя по таблице, наш объект попадает в группу цен от 266 400 до 532 700 евро. Несложно подсчитать, что при покупке вы заплатите около 30 тыс. евро.
Если вы покупаете дом в Португалии с целью вложения капитала или для проведения отпусков и проводите в Португалии менее 183 дней в году, вы не можете считаться постоянным жителем этой страны. В этом случае законы Португалии предписывают, чтобы вы назначили кого-либо из местных жителей в качестве своего представителя по налоговым вопросам. Этот представитель будет получать всю информацию из налоговых органов и вносить все платежи по мере того, как ему будут приходить счета.
Ежегодный же налог на португальскую недвижимость составляет 0,5-1% от ее стоимости, указанной в домовой книге. Если эта сумма полная, то платить вам придется еще больше, чем в Испании – 2500-5000 евро.
Ну а если вы жилье продаете, то заплатите 21%, что от суммы «прибытка» в 50 тыс. евро составит 10,5 тыс. евро. На острове Мадейра – 14%, то есть – 7 тыс. евро.
Так что, если вы хотите платить поменьше налогов, то вам придется пристраивать свои полмиллиона в недвижимость Черногории.
Черногория: обложили покупателей новостройки
По данным Йoвана Дулича, директора агентства «Zemljišta», размер единовременного налога на приобретение недвижимости в Черногории составляет 3% при приобретении вторичного жилья и целых 17% при приобретении жилья в новостройках. То есть – 15 тыс. и 85 тыс. евро соответственно. Этот налог должен быть уплачен к моменту получения выписки из кадастра, делающей вас полноправным собственником приобретенного жилья.
Все физические и юридические лица, являющиеся собственниками жилья в Черногории, ежегодно должны платить налог на имущество. Ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет 0,08-0,8% от кадастровой стоимости объекта. От чего зависит 0,08 или 0,8? От цены. Чем дороже объект, тем меньше процент. Навскидку Йoван Дулич предположил, что для недвижимости, стоящей 500 тысяч евро, налог составит 800 евро в год.
Если вы собираетесь сдавать черногорскую квартиру в аренду, то с вас будут взимать фиксированный налог в размере 98 евро в месяц. Если же вы при этом работаете в Черногории где-то еще и вносите все социальные выплаты, то эту сумму вам уменьшат до 68 евро.
А при продаже подорожавшего на 50 тыс. евро жилья с вас возьмут 17 % – то есть 8,5 тыс. евро. Если для вас и это дорого, давайте попытаем счастья в Турции.
Турция: все зависит от ТАПУ
При оформлении в собственность покупаемого жилья платится единовременный 3-процентный налог. Но эти три процента взимаются не с рыночной стоимости, а со стоимости, указанной в ТАПУ – свидетельстве о регистрации права собственности, в котором значится также заниженная сумма. Сумму эту постоянно корректируют из-за высокого уровня инфляции, но за инфляцией она никогда не поспевает. Текущий же ежегодный налог составляет 0,3-0,4% от стоимости указанной в ТАПУ. И если вашу турецкую квартиру оценили в 100 тысяч евро, то при покупке вы заплатите 3000 евро.
Выгода перед Черногорией заключается и в том, что о сумме, указываемой в ТАПУ, в Турции всегда можно договориться, и средняя цифра ежегодных налогов составляет 50-200 евро. Для недвижимости же, реально стоящей 500 тысяч евро специалисты навскидку определили ставку в 500 евро.
При продаже жилья, если оно подорожало на 50 тыс. евро, с нас возьмут 18%, то есть – 9 тыс. евро.
Резюме
Познакомившись с налоговой системой вышеперечисленных стран, можно сделать вывод, что дерут с покупателя и продавца за милую душу везде. Но важно знать даже не то, какой процент от стоимости недвижимости придется вносить в пользу того или иного государства, а насколько кадастровая стоимость объекта будет ниже его реальной рыночной стоимости. Практически во всех рассмотренных странах эта разница существует, но она увеличивается по мере продвижения на юг и восток, и уменьшается при продвижении на запад и на север.
Примерные суммы налогов при стоимости объекта в 500 тысяч евро
Страна
Ежегодный налог на недвижимость, находящуюся во владении, €
Что заплатит покупатель, €
Что заплатит продавец при «наваре» 50 тыс. евро, €
Болгария
450
8-10 тыс.
5 тыс.
Франция
2 тыс.-3 тыс.
15 тыс.(новостройка)
40 тыс. (вторичка)
10,5 тыс.
Испания
1 тыс.-4 тыс.
25-35.тыс.
8 тыс.
Португалия
2,5 тыс.-5 тыс.
30 тыс.
10,5 тыс.
Черногория
800
15 тыс.(вторичка)
85 тыс. (новостройка)
8,5 тыс.
Турция
500
3 тыс.
9 тыс.
Автор: Сергей Шумаков
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru
